原标题:你所不知的郎园，野心远不止于国贸CBD | 城市更新

作者/白水

铅笔正在满世界找跨界设计师。她是首创郎园的品牌负责人，想要在位于北京东坝的郎园Station项目中打造一个设计师聚落，以尝试将这座纺织仓库进行互动设计的更多可能性。

郎园Station是首创郎园今年继石景山郎园park之后，实现品牌及运营管理输出的第二个项目。

这得益于首个文创园区郎园vintage的成功。经过8年时间的运营，郎园vintage的文化活动开始渗透到周边人群的日常生活中，成为一定程度上的区域文化中心；商业层面，作为主要收益的租金已超过周边5A级写字楼的水平。

往前追溯，郎园vintage是一个偶然性的项目。囿于该地块的特殊性、地产开发的种种规则，首创置业决定自持并尝试将其发展为文创园区。2017年，北京市委书记蔡奇视察郎园vintage，来自政府层面的肯定让其被视为文创标杆，首创置业也开始向文创产业板块发展。

这带有颇为浓重的政治使命。事实上，这也是正处于旧厂房改造时期北京的基本面，建国后定义为工业城市的北京，目前有将近2500万平米的老旧厂房“遗产”在北京产业结构调整和疏解非首都功能推进的当下，盘活这些空间成为城市建设的一项工作。

更大意义上，在北京建筑记忆不断受到破坏的既定事实下，老旧厂房的改造意味着一段城市历史的保留。此外，其所代表的城市更新也见证了产业的迭代，其从侧面记录着一座城市的发展。

今年4月份，北京市发布指导意见，鼓励社会资本参与老旧厂房的升级改造。铅笔表示，北京的老厂房改造已经来到了政策、资本等均契合的时间窗口，而首创郎园或许有一定的行业意义。

郎园vintage为何成功？

虞社很早就成为了部分北京文艺片迷的固定“电影院”，区别于院线电影，这里会经常组织一些文艺片导演的专题放映。

11月18日，第七届中国独立动画电影论坛在虞社内落幕。这仅仅只是虞社一年数百场文艺活动中的很小组成部分，正是这些活动，让这个紧挨北京电视台，正面对着万达广场的文创园区郎园vintage开始成为CBD建筑森林中那个独特的存在。

商业层面，作为文创艺术园区，这里有穷游网、罗辑思维、得到、果壳网等明星互联网企业，也不乏凤凰网、腾讯影业、CCTV北京记者站、京视传媒等各自分属行业内的明星公司。郎园的租金并不低于周边写字楼，“我们现在的平均租金是12块每平，比周边不少5A级写字楼都高”，铅笔告诉娱乐资本论矩阵号河豚文旅（ID：hetunwenlv）。

“在CBD盖一座三百多米的大高楼，把它卖了能挣多少钱”，首创置业总裁钟北辰在一场行业峰会上表示到。将时间点前置，郎园vintage实则是一次“无心插柳”的尝试。

郎园vintage的前身为北京万东医疗器械厂，2009年房地产国企首创置业负责对这片老厂房的重新开发，但由于市政规划、项目地块、与周边社区级单位的关系等等原因，首创置业放弃了盖高楼的想法，而是尝试着能否将其作为文创园区经营起来。

2014年首创置业内部进行业务调整，将运营和开发拆分开来。赵春燕作为文创园区运营业务的实际负责人，开始重新思考郎园的运营模式，“既然是做运营，就想着能否为集团探索出一条轻资产的业务线”。

一切都在摸索当中。例如，郎园vintage2号楼的改造经由美国一家建筑事务所设计，做了很多外立面的美化，成本增高的同时也让老厂房失去了原先的味道。如何平衡改造成本、园区风貌和后续物业租金的回报，是摆在运营团队面前的问题。

彼时陈可辛工作室的入驻为运营带来了启发，“他们特意将外边墙皮扒掉漏出很斑驳的红墙，装修出来特别酷，成本又低”，于是郎园运营团队转换思路，将大部分预算花在了“基础设施”建设层面。

更重要的是，这样做保留了原工业园区的遗址样貌。铅笔告诉娱乐资本论矩阵号河豚文旅（ID：hetunwenlv），在最开始投入的数千万费用中，有三分之二放在了电力、燃气、网络通讯等基础设施的改造上。

运营上也经过了一轮调整。此前郎园vintage更多的工作放在了内部入驻公司的互动交流上，从2015年开始，团队想要将其打造为区域文化中心，“仅仅把它作为写字楼来用就太亏了”。

郎园虞社进行的文化活动