在行业疾行3年之后，众创空间一半海水一半火焰。

一边是高大上的玩家努力冲击上市，比如估值上百亿美元的联合办公领头羊WeWork早已秘密在美提交招股书。

一边是草根系的二房东破产跑路，比如像上海聚梦空间这样借着双创浪潮起家如今陷入僵局忙着解套。

一边是独角兽身份之下的高光时刻，一边是倾家荡产之后的一地鸡毛。

可就是这样，这个行业真实的盈利情况还是扑朔迷离。不管是联合办公还是孵化器，他们发展这么多年，到底赚钱吗？

在这些独角兽们没有成功IPO之前，我们很难看到这些玩家的真实财报，但从早一步挂牌新三版的这些孵化器公司身上，我们可以管中窥豹。

2019年，距离国内第一家孵化器登陆新三板已经过去近4年，这些创业孵化器在挂牌之后的业绩表现可谓也是冰火两重天：最赚钱的和最不赚钱的孵化器，他们之间的营收足足差了100倍。而且，过半数的孵化器其实是在靠巨额政府补贴输血。

PropTech研习社统计发现，目前在新三板挂牌的孵化器共有10家。其中，除银江孵化去年已摘牌外，目前在新三板挂牌的孵化器有9家，分别为：苏河汇、莘泽创业、创新工场、正润创服、创富港、宏福孵化、赢家伟业、科技众创、合肥高创。各家基本情况如下图所示：

从上图可以看出，目前新三板挂牌的这9家孵化器，民营玩家为主，只有一家国资100%控股——合肥高创。

从企业规模来看，创富港和创新工场是规模最大的两家。其中，创富港到2018年底的员工数为854人，目前已经超过1000人。这个规模哪怕在优客工场、氪空间、纳什空间们所在的联合办公领域，也算是较多的。

从业务模式上看，目前孵化器玩法大体有三类:

“投资+孵化”模式：苏河汇和创新工场；纯孵化模式：莘泽创业、赢家伟业、宏福孵化、合肥高创和正润创服；“二房东”模式：创富港和科技众创（科技寺）。

万万没想到，其中最能打的，赚钱能力最强的竟然是一直以来相当低调的创富港。

业绩盘点：最低调的创富港最赚钱

注：创新工场的基金管理业务并没有纳入上市公司部分。

由于大部分孵化器都取得了不少政府补助，故扣除了政府补助等非经常性损益的扣非净利润，能更直观的反映出企业经营业绩的好坏。

从这9家孵化器近三年公开的财报数据来看，无论营业收入还是扣非净利润，创富港和创新工场的盈利能力都在前列，赢家伟业紧随其后。

另一个现实很惨烈，那就是绝大多数的孵化器营收不足3000万，扣非净利润不足500万。业绩表现上，这9家孵化器表现可谓是冰火两重天。

那么，数据表现最出色的创富港和创新工场，都是怎么赚钱的呢？ PropTech研习社最近跟极为低调的创富港聊了聊。

创富港北京总经理郭健告诉PropTech研习社，创富港靓丽的财报背后，实际上是对成本的严格把控。

创富港赚钱的秘诀主要有以下4点：（1）足够低的拿楼价，严格的财务测算模型；（2）高坪效，包间模式为主，低公共空间面积；（3）确保每个单店盈利后再扩张，不盲目追求规模；（4）低成本优势带来的低价优势，平均价格低于1000元/月/工位，创富港全国范围内最便宜的工位可以低于300元/月/工位。

可以说，跟WeWork、氪空间、优客工场、纳什空间、梦想加等头部联合办公选手对比，创富港在低价客群市场有着绝对的市场占有率。在这样的开店节奏之下，创富港目前管理面积逾20万方。

那么创新工场又是靠什么赚钱？从财报披露的信息可以看到，创新工场营收大幅增长背后，其AI新业务帮了不少忙。创新工场近两年愈发重视AI业务，传统业务（创业服务以及基金管理外包服务）占比已经由接近100%降至营业收入的六成。

2018年创新工场新成立的AI子公司创新奇智，成立当年就贡献了6007万元的营业收入，占总营业收入的三成以上。

创新奇智是一家提供AI 相关产品及商业解决方案的人工智能公司。目前，创新奇智已完成A+轮融资。创新奇智的客户主要集中在零售、制造、金融三个行业：包括玛氏、永辉、原麦山丘、雀巢、鸿海科技、中冶赛迪、邮储银行、光大银行、太保安联等。